A quoi sert un PLU ?
Pour les habitants : Le PLU détermine les règles de construction à partir desquelles les permis de construire et les déclarations de travaux sont instruits. Il fixe l’emplacement des futures voiries et grands équipements publics, institue des protections (milieu naturel, patrimoine bâti).
Pour la commune : Le PLU trace les perspectives souhaitées du développement de la commune à travers le Projet d’Aménagement et Développement Durable.
Dans ce sens, il assure :
- L’équilibre entre le développement et la protection des espaces naturels, en respectant les objectifs de développement durable.
- La diversité des fonctions urbaines (travailler, habiter, se détendre, se déplacer, acheter…) et la mixité sociale dans l’habitat.
- L’utilisation économe de l’espace et la maîtrise des besoins de déplacement, la préservation de la qualité de l’air, de l’eau, du sol et du sous-sol, ainsi que la prévention des risques naturels
- Le PLU prend également en compte et précise les grandes politiques de l’État et des grandes collectivités (Région, Département…).
C’est un outil qui permet à chaque commune d’avoir sa propre identité en imposant ou en interdisant certains styles d’architecture, des couleurs de façades, des pourcentages de pente de toit, une certaine densité de constructibilité. À l’architecture d’une maison, nous pouvons connaitre la localisation de celle-ci, par exemple une maison alsacienne à colombage ou une maison typique des Landes et du bassin d’Arcachon a sa propre identité. Le règlement du PLU permet de maintenir et conserver ces valeurs patrimoniales qui font la richesse et la diversité de notre pays.
Comment comprendre dans quelle situation ma propriété se situe-t-elle ?
Pour connaître les droits à bâtir relatifs à sa propriété, il faut tout d’abord connaitre la zone du PLU dans laquelle elle est située. Pour ce faire, le PLU possède un plan de la commune représentant les parcelles cadastrales de chaque terrain et divisé par zones (UA, UB, UC, UD, UE, UE, N, A…). Il est également mentionné les espaces protégés tels que les espaces boisés classés, secteurs protégés, bâti patrimonial protégé ainsi que les emplacements réservés prévus pour l’aménagement des espaces publics (aménagements voiries).
Chaque zone possède ses règles d’urbanisme réparties en 14 articles permettant de connaitre les possibilités de constructibilité du terrain. Pour information, toutes les zones U correspondent aux zones urbaines, la zone A aux terrains agricoles et la zone N aux espaces naturels. Les deux dernières zones sont relativement restrictives en termes de droits à bâtir puisqu’il s’agit de zones protégées. Un certificat d’urbanisme délivré par la Commune pourra vous aider à identifier les règles applicables.
Dois-je obligatoirement faire appel aux services de professionnels (architecte) pour le dépôt d’un permis de construire ?
Cela dépend des cas ! S’agit-il d’un particulier ? d’une extension ? d’une construction neuve ? d’une personne morale ?
Pour un particulier en nom propre :
• Construction neuve : Le recours à l’architecte est obligatoire si la surface de plancher est supérieure ou égale à 150m².
• Extension d’une construction existante : Le recours à l’architecte est obligatoire si la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure ou égale à 150m².
Pour une personne morale : Le recours à l’architecte est obligatoire quel que soit le projet et sa superficie.
Toutefois, j’attire l’attention sur le fait que l’élaboration d’un dossier de demande de permis de construire est aujourd’hui relativement fastidieux. En effet, ce dernier doit être conforme aux règles du PLU mais également répondre aux exigences du code de l’urbanisme qui impose une certaine présentation sur le fond et la forme du dossier et également la prise en compte de la règlementation thermique. La commune transmet l’arrêté approuvant la demande de permis de construire à la Préfecture. L’administration a un délai de trois mois pour retirer la demande en cas d’illégalité de celle-ci. De plus, suite à l’affichage du permis de construire sur le terrain, il existe un délai de recours des tiers de deux mois. Si le dossier de permis contient des fragilités du fait qu’un des points précités ne soit pas respecté, il y aura un risque de recours et voir le permis retiré si le motif est justifié. L’architecte a un rôle de conseil dans l’élaboration du projet mais également assiste le client dans toutes les démarches administratives et juridiques du dossier.
Quelles conséquences en cas de non-respect du permis de construire obtenu ?
Lorsque le pétitionnaire réalise des travaux soumis à autorisation (permis de construire, déclaration préalable), une visite des services de l’urbanisme sur le terrain est organisée après le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux en mairie pour vérifier la conformité des travaux réalisés sur la base de l’autorisation délivrée.
Si les travaux sont conformes, une attestation de non-contestation de la conformité sera délivrée par la commune. Dans le cas de travaux non conformes, la mairie établira un refus de conformité en indiquant les points ne respectant pas l’autorisation d’urbanisme et une nouvelle demande de permis de construire devra être déposée en mairie sous réserve que ces travaux respectent les règles d’urbanisme de la commune de Saint-Tropez. Sinon, les travaux ne pourront pas être régularisés.
Des travaux réalisés en infraction du règlement d’urbanisme et constatés par la commune feront l’objet d’un procès-verbal d’infraction transmis au Procureur de la République qui instruira le contentieux. La sanction peut aller d’une simple amende à payer à la démolition de l’ouvrage, en complément de l’amende. De surcroît, l’irrégularité des travaux peut avoir pour effet de figer la construction ; l’absence de régularisation des travaux réalisés sans autorisation conduira à réduire les possibilité d’évolution de celle-ci.
Par ailleurs, lors de la vente du bien, notaires, agents immobiliers, acquéreurs réclament le certificat de conformité pour avoir une garantie sur le bien et ainsi s’assurer qu’aucun risque de contentieux ne pourra être établi sur la construction. L’absence de ce document est un risque de dévaluation du bien.
Quel est le processus de décision du PLU ? Quels recours pour les propriétaires ?
La procédure d’élaboration d’un PLU en quelques lignes :
1. L’acte initial engageant formellement la procédure est la « délibération de prescription ». La collectivité (commune ou communauté de communes) doit expliciter, dans les grandes lignes, les objectifs présidant à l’élaboration du PLU et doit fixer les modalités de concertation avec la population.
2. La concertation avec la population pendant toute la durée des études permet d’aboutir à l’élaboration des grandes orientations du PLU partagé avec la population.
3. L’association des personnes publiques sont associées à l’élaboration du PLU. Il s’agit de l’État, du Conseil Général, du Conseil Régional…, de l’Architecte des Bâtiments de France. Ces personnes accompagnent les élus en portant sur le PLU un regard spécifique à leurs compétences propres. Cette association permet d’aboutir à l’élaboration des grandes orientations du PLU partagé avec les partenaires institutionnels de la collectivité.
4. Sur la base de la définition de ces grandes orientations, la collectivité élabore le projet de PLU. Il est constitué essentiellement d’un plan identifiant différentes zones dans la Ville présentant les mêmes caractéristiques et du règlement précisant les règles applicables à chacune de ces zones.
5. L’arrêt du projet de PLU, formalisé par décision de l’organe délibérant de la collectivité marque la fin des études.
6. A l’issue de la consultation des personnes publiques, le projet de PLU, tel qu’il a été arrêté, est soumis à enquête publique. Cette étape permet d’informer la population et de recueillir son opinion et ses suggestions sur le projet de PLU avant son adoption définitive. Toute personne peut venir présenter ses observations, faire des suggestions ou contre-propositions. Le public est informé du déroulement de l’enquête par les annonces légales dans le journal local (obligatoire), l’affichage de l’arrêté de mise à l’enquête en mairie (obligatoire).
À compter de la clôture de l’enquête publique, le commissaire enquêteur dispose d’un mois pour remettre son rapport et ses conclusions motivées. Ces documents doivent être tenus à la disposition du public dès réception. Il s’agit toutefois d’un avis simple qui ne lie pas la collectivité.
7. Le rapport et les conclusions du commissaire enquêteur sont examinés en vue d’apporter d’ultimes modifications au dossier. Les avis des personnes publiques associées sont également pris en compte.
8. Le PLU est approuvé et devient exécutoire. Le préfet exerce un contrôle de légalité sur le PLU approuvé dans les deux mois suivant la réception du dossier.
Les propriétaires peuvent, dans le cadre de l’enquête publique, déposer une requête pour demander des modifications au projet de PLU sur différents sujets à savoir les droits à bâtir (modification de l’emprise au sol, de la hauteur…), la modification de zonage etc. Le commissaire-enquêteur et la collectivité se réservent le droit de prendre en compte ou pas les demandes en justifiant leur décision lors des conclusions rendues par le commissaire enquêteur, qui comporteront notamment une reprise des réponses de la collectivité.
Pourquoi le règlement du PLU de Saint-Tropez est-il régulièrement attaqué ?
La commune de Saint-Tropez est un lieu emblématique très prisé. Il existe un enjeu économique très important et le rôle du PLU a une incidence sur les activités principales du Golfe de Saint-Tropez à savoir notamment le bâtiment, l’immobilier, le tourisme. La difficulté est d’allier les attentes et besoins de la commune avec ceux des propriétaires et des acteurs principaux précités.
par François Vieillecroze, architecte D.E.S.A. et Charles Vieillecroze, MSc. architecte E.P.F.L.
